Уже не первый год вокруг такого формата недвижимости как апартаменты разгораются нешуточные споры, касающиеся, прежде всего, основного и главного вопроса: «Что же такое апартаменты?» О тонкостях данного формата недвижимости в интервью Правде. Ру рассказала коммерческий директор компании Stone Hedge Анастасия Малкова.
Анастасия, сегодня достаточно много разговоров, касающихся спорных моментов такого формата как апартаменты и их статуса, чтобы как-то разрешить эти моменты совсем недавно Минстрой России разработал законопроект, уточняющий статус апартаментов. Что вы думаете об этом законопроекте? Плюсы/минусы.
Начну с того, что подготовленный Минстроем закон — первый законопроект, где апартаментам дается четкое определение. Апартаменты существуют на российском рынке недвижимости с 2012 года, но только сейчас, с принятием новой законодательной инициативы, они приобретут определенный статус и практически будут приравнены к жилью. Это не просто плюс, а большой рывок для рынка апартаментов.
Согласно нашей аналитике, объем апартаментов на российском рынке недвижимости с каждым годом только увеличивается. А элитный сегмент недвижимости вообще преимущественно представлен апартаментами, особенно, если говорить о проектах, расположенных в центре. И, конечно, в условиях увеличения объема, приравнять апартаменты к квартирам — очень целесообразное решение, на мой взгляд.
К тому же, такая мера, на мой взгляд, станет гарантом защиты для собственников. Строительство апартаментов и ранее подпадало под действие закона о долевом строительстве, но застройщики имели право не страховать эти помещения. Следовательно, обманутых собственников апартаментов нельзя было включить в реестры обманутых дольщиков, поскольку они инвестировали не в жилье. С принятием нового закона ситуация кардинально изменится, и рынок станет еще прозрачнее.
Что касается минусов, то пока очевидных недостатков я не увидела. Возможно, когда законопроект заработает «на полную мощность», выявятся какие-то шероховатости и пробелы, но на это понадобится время. Пока я оцениваю законодательную инициативу исключительно положительно.
Чем они будут отличаться от жилья?
Несмотря на то, что апартаменты «станут ближе» к квартирам, некоторые отличия все же останутся. Главное из них — это отсутствие в апартаментах социальной инфраструктуры. Девелоперы, строящие квартиры, обязаны обеспечить будущих жителей местами в детских садах и школах и не имеют права отступить от этих норм, хотя не секрет, что выполнение социальных обязательств оборачивается для девелоперов серьезной материальной нагрузкой. К апартаментам таких требований не предъявляется, поэтому социальная инфраструктура в этом формате жилья зачастую не предусмотрена.
Еще одно важное отличие — невозможность прописаться в апартаментах. И хотя этот вопрос вынесен на повестку, и уже обсуждается его решение, пока возможность прописаться в апартаментах распространяется только для нерезидентов. Однако, учитывая активность, с которой сейчас изучают тему апартаментов, возможно, в скором времени вопрос с пропиской для резидентов будет решен положительно.
Как это повлияет на рынок? Подорожают ли апартаменты в связи с этим?
В целом, получение статуса для апартаментов вызовет повышение спроса на них и будет способствовать темпам их реализации. Однако не думаю, что это серьезным образом изменит расстановку сил на рынке недвижимости. А если и изменит, то только на время. Во-первых, формат апартаментов все еще вызывает недоверие, особенно, у людей старшего поколения и семейных пар. Поэтому для этой целевой аудитории, апартаменты все равно останутся «недвижимостью в зоне риска» и не спровоцируют интерес. В приобретении апартаментов больше заинтересовано молодое поколение и частные инвесторы. Среди них, безусловно, поднимется волна спроса.
Что касается ценообразования, то здесь все будет зависеть от класса апартаментов. Приравнивание апартаментов к квартирам вызовет повышение цен на них примерно на 10%. Больше всего подорожают апартаменты в эконом и комфорт классе, стоит отметить, что чем выше класс, тем меньше апартаменты вырастут в цене. Например, в элитном сегменте изменений в стоимости практически не будет, поскольку там ценообразование определяется, прежде всего, местоположением и качественными характеристиками.
Чего не хватает современному рынку апартаментов?
На мой взгляд, апартаменты вполне успешно существуют на российском рынке недвижимости, особенно, если учесть, что в России они строятся только 5 лет. За это время формат жилья нашел своего покупателя. Среди топ-3 факторов, отрицательно влияющих на покупку апартаментов — отсутствие статуса, невозможность прописаться и высокие тарифы. Первый пункт — закрепление статуса — уже решен. Второй — на повестке дня, и, вполне возможно, тоже скоро закроется. К тому же альтернативой прописки может служить временная регистрация, которая дается на пять лет, а далее пролонгируется. А что касается третьего пункта- большой разницы в тарифах, то. как выяснилось, разница в тарифах на апартаменты и квартиры составляет в среднем до 10 %.
Поскольку в вышеупомянутом законопроекте прописывается, что теперь апартаменты будут строиться и продаваться (наверное, правильнее сказать страховаться) по 214-ФЗ поговорим о законодательстве, что вы можете сказать о ситуации, происходящей сегодня на рынке долевого строительства? Как вы ее оцениваете?
Вложения в недвижимость — это инвестиции. Чем выше в дальнейшем доходы от этой инвестиции, тем выше риски вложения на первоначальном этапе. Но, на мой взгляд, за последние несколько лет механизм участия в долевом строительстве стал гораздо прозрачнее и безопаснее для дольщиков. Безусловно, возможности долгостроя или недостроя существуют абсолютно в любом проекте, каким бы надежным ни был застройщики. Но, во-первых, сейчас лучше продуманы и разработаны меры защиты для собственников — например, компенсационный фонд. А, во-вторых, альтернативной покупке квартиры на этапе строительства может быть квартира на вторничном рынке. Но это уже, конечно, совсем другой уровень качества и жизни, несравнимый с предложением на первичном рынке недвижимости.
Если говорить о том, чем обернется отмена долевого строительства для девелоперов, то, скорее всего, это приведет к укрупнению девелоперов — на рынке останутся только самые сильные игроки, и к их перепрофилированию больше в финансовую структуру, чем в строительную.
