Рынком элитной недвижимости правит бюджет покупки — Александр Шибаев

Александр, расскажите, как себя чувствует сегодня рынок элитной недвижимости, какие тенденции вы видите?

На текущий момент, на рынке представлено порядка 70 элитных объектов недвижимости или 3,5 тыс. кв. м элитной недвижимости в городе Москве. Можно сказать, что это некий исторический максимум и рекорд за последние три года. Надо отметить, что половина этого объема предложения была выведена на рынок в течение 2017 года (порядка 12 проектов — прим. ред.).

То есть после некого затишья 2014-2015 гг. активность девелоперов и застройщиков именно элитных площадок увеличилась. Много новых проектов, о которых мы уже знаем и ожидаем их выхода на рынок либо до конца этого года, либо в следующем году, сейчас находятся в предпроектной разработке.

Пользуются ли спросом эти объекты?

Предложение сегодня, все-таки, превышает спрос. Поэтому девелоперы сейчас ведут достаточно гибкую политику, они выводят на рынок проекты премиум-класса, которые по некоторым характеристикам, включая ценообразование, ниже, чем новостройки элитного класса. Так вот застройщики борются за своего покупателя: снижают ценник, выходят с проектами премиум-класса или снижают площади объектов. Сегодня впервые мы видим новые проекты, в которых выходят не только однокомнатные квартиры на элитном рынке, но и даже студии. И, по подсчетам аналитиков нашей компании, если средняя площадь элитной квартиры на первичном рынке Москвы ранее составляла порядка 128 кв. м за лот, то по результатам на текущий момент: это 108 кв. м. то есть тренд вполне очевиден. В первую очередь, это низкий вход на рынок, понимаете, как мы говорим последние три года: рынком правит бюджет покупки. То есть клиент меньше обращает внимание на какие-то характеристики квартиры и больше внимания уделяет ценнику в том числе, идет оптимизация того элитного предложения, с точки зрения планировочных решений, квартиры делаются лаконичными, максимально квадратными, без каких-либо потерь на непонятные углы, которыми потом никто не может воспользоваться. Либо отказываются от нефункциональных решений при планировках квартир.

Что такое нефункциональные решения?

Это наличие углов или пространств в квартире, которые просто сложно использовать для постоянного проживания. То есть они либо пустуют, либо там складируются какие-то ненужные вещи, то есть функционально использовать данную площадь очень сложно, но при покупке мы платим за эти квадратные метры равную стоимость.

Читайте также:  Денег нет, но им поднимем: чиновникам взвинтят зарплаты

Какие еще тенденции сегодня есть на рынке элитного жилья?

Сегодня, как я уже говорил, в элитном сегменте у нас появилось много клиентов с более низким бюджетом. Я не озвучивал раньше, но сейчас самую бюджетную квартиру в премиальном сегменте можно купить за 13 миллионов рублей. Клиенты предпочитают пользоваться кредитными средствами. Они активно пользуются рассрочками, которые предоставляет застройщик или девелопер и, в том числе, кредитными средствами. Это удобный инструмент. Опять же текущие ставки позволяют пользоваться этим инструментом. Плюс — это возможность держать деньги в бизнесе, не выводя их для покупки квартиры.

 

Какие еще бонусы девелоперы предлагают сегодня своим покупателям?

Одним из бонусов, как вы сказали, можно назвать отделку. Исторически она была не очень востребована в элитном сегменте, потому что каждый клиент предпочитал обустраивать квартиру в соответствии со своим интересом либо интересом своей жены, они привлекали дизайнеров. Сейчас мы видим тенденцию, что объем предложения квартир с готовой отделкой увеличивается не только в массовом сегменте, но и в элитном сегменте. Например, новый жилой комплекс «Малая Бронная,15» вышел уже с готовой отделкой.

Какие предпочтения сегодня у покупателей элитной недвижимости?

Есть совершенно разные типы клиентов. Есть клиенты, которые совершенно четко представляют, где они хотят проживать, иногда обращаются непосредственно с конкретным запросом на конкретный адрес на вторичном рынке либо на первичном рынке, и тогда мы им предлагаем то, что у нас имеется в базе или что продается сейчас на рынке. Есть клиенты, которые обладают какой-то суммой денег, и они подыскивают вариант, который возможно им понравится. В таком случае мы показываем им несколько объектов, вплоть до 50-100 объектов мы можем показывать, пока клиент не выберет, что ему именно нравится. Здесь очень важна, конечно, работа брокера, в том числе, потому что он может подсказать, какой объект лучше приобрести. В основном, какие требования? Конечно, если это семейный покупатель — это, чтобы рядом с домом была вся необходимая инфраструктура как для главы семьи, так и для членов семьи — это школы, институты, это удобная транспортная доступность до работы, это хороший благоприятный район с развитой инфраструктурой, хорошая парковая зона, где можно погулять с детьми, хороший уровень магазинов — такой запрос.

Читайте также:  Медведев пригрозил нефтяникам заморозкой цен на бензин

А какие локации сегодня пользуются наибольшей популярностью?

По последним подсчетам аналитиков компании Blackwood, наибольшим спросом в элитном сегменте в новостройках Москвы пользуется район Пресненский. По данным аналитиков, 36% сделок было в этом районе, конечно же, за счет активных продаж в таком проекте, как Neva Towers. И исторически уже несколько лет подряд в структуре спроса, конечно же, лидирует район Хамовники, который сейчас с каждым годом наполняется премиальной инфраструктурой, становится более удобным и комфортным для проживания, скажем так, высокобюджетных покупателей.

Говоря о жилой недвижимости, нельзя не вспомнить о последних изменениях, связанных с долевым строительством. Как вы можете прокомментировать законодательные новеллы? Повлияют ли они на элитный сегмент?

В целом, я думаю, что многие эксперты ожидали той инициативы, которая была озвучена президентом (переход от долевого строительства к проектному финансированию — прим. ред.). Потому что еще тогда, когда только говорилось о введениях новых в 214-ФЗ (закон о долевом строительстве — прим. ред.), уже тогда многие специалисты говорили о том, что это вектор к развитию такого проектного финансирования и введения банковских структур в процесс девелопмента. Соответственно, я думаю, что для игроков рынка это не стало каким-то большим сюрпризом. Думаю, что плавно мы будем идти к тому, что будем отказываться от долевого строительства и участвовать в работе по проектам с банками как раз-таки. В массовом сегменте это приведет к небольшому ажиотажу на время этих трех лет, пока мы отказываемся от долевого строительства, к объектам, которые сейчас находятся на стадии строительства. Есть спекуляции и мнения, что это приведет к удорожанию квадратного метра в Москве. Я согласен с этим, я считаю, что порядка 10% это точно должно добавить к стоимости будущих квартир. Но, я думаю, что здесь просто нужно достаточно внимательно наблюдать за ситуацией. И если говорить об элитном рынке, то, наверное, здесь больших изменений ждать не стоит, заказчики как покупали, так и будут покупать.

Читайте также:  Прорыва не будет: по беднеющему народу бьют налоги и санкции

А много ли сегодня покупателей предпочитаю приобретать квартиру на стадии строительства?

Почти все жилые комплексы, которые выходят сейчас на первичные продажи, которые находятся на первичном рынке, они продают по 214-ФЗ, то есть практически все являются дольщиками строительства, это тенденция многих лет

Может быть, дадите какие-то прогнозы, чего нам ждать на рынке элитной недвижимости в ближайшие 2-3 года?

Если говорить о тенденциях, которые я уже озвучил — это отделка, это уменьшение площадей, я думаю, что эти тенденции, они долгосрочные, будут играть на рынке достаточно долгий период. Что касается цен, я думаю, что динамика роста цен будет не такой высокой, как она была когда-то. Но при этом, я думаю, что объем предложения будет точно расти. Я думаю, что в ближайшие два года он имеет потенциал вырасти в 2 раза. И, думаю, что средние цены имеют потенциал вырасти в 1,5 за счет выхода на рынок новых проектов. То есть сейчас уже известно о планах выхода на рынок нескольких проектов в сегменте де-люкс, которые достаточно серьезно повлияют на уровень средних цен на рынке элитной недвижимости.

А не приведет ли это к затовариванию рынка?

Да, это может, в том числе, привести к затовариванию рынка. Поэтому девелопер сейчас должен быть очень гибким, предлагать очень богатую линейку предложения, опять же, как я говорил, выводить продукты в сегменте премиум, которые близки по своим характеристикам к классу бизнес, предлагать более маленькие лоты к реализации. И опять же практика многих жилых комплексов показывает, что клиент на рынке есть, и некоторые объекты пользуются достаточно большой популярностью.

А что будет со спросом?

Я думаю, что на следующий год спрос останется на текущем уровне, ну, возможно, чуть-чуть вырастет. Но резкого увеличения спроса мы не ожидаем.

 

Поделись с друзьями, расскажи знакомым:
Похожие новости:
В Москве подобрали еще 26 стартовых площадок для программы реновации
Бывший совладелец Midland Group отозвал иск к своему партнеру – газета
Минфин США предупредил об ударе по американцам из-за санкций против России
С россиян начнут взыскивать долги до 100 000 рублей прямо на работе
ЕС вышлет послов России несмотря на трагедию в Кемерово?
Дома по реновации с 4-комнатными квартирами появятся в Москве
Tether назначает менеджера по борьбе с отмыванием денег
Регионы завершают подготовку жилья к зиме

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *