С развитием редевелопмента промзон в Москве проекты комплексного освоения территорий (КОТ) стали появляться чаще, однако в Московской области история их реализации гораздо более длительная. Практически в любом городе-спутнике есть проект комплексного освоения территорий со своей инфраструктурой, и, как правило, именно такие проекты являются самыми востребованными у покупателей в своей локации.
Как отметила Анна Соколова, в портфеле ГК «Инград» реализуется сразу два масштабных проекта КОТ: «Новое Медведково» и «Новое Пушкино». На основе изучения анкет и опросов потенциальных и реальных покупателей жилья в этих проектах можно сделать выводы об изменениях портрета покупателя и его предпочтений за последние два года.
Кто покупает жилье в КОТ
Одна из самых заметных тенденций — рост в таких проектах доли покупателей, проживающих в Москве (с 27% до 32%). Как правило, это люди, которые ранее арендовали квартиру в столице или жили с родителями/детьми. Снижение бюджетов покупки в крупных проектах Подмосковья за счет новых корпусов в совокупности с повышением доступности ипотечных средств открыли им возможность приобретения собственного жилья, которое раньше было недоступно. В связи с этим выросло число тех, кто приобретает жилье впервые (с 35% до 38%), а доля инвесторов достигла минимальных значений (менее 3%).
По данным ГК «Инград», одним из ключевых изменений стал серьезный рост доли покупателей, привлекающих для приобретения квартиры ипотечные средства. За последние 2 года эта доля выросла с 47 до 58%, при этом процент клиентов с имеющимися в наличии «живыми деньгами» снизился с 41% до 28%. Основных причин здесь две: во-первых, вот уже 4 года в стране наблюдается снижение реальных доходов населения (согласно Росстату, в 2015 году оно составило 3,2%, в 2016 году — 5,9%, а в 2017 году — 1,7%), соответственно, падает платежеспособность. Во-вторых, жилищное кредитование сегодня становится все более доступным. Если в марте 2015 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составляла 14,7%, то в октябре 2017 года она опустилась до рекордных 9,95%, чему способствовало как снижение ипотечной ставки вслед за снижением ключевой, так и коллаборация ведущих застройщиков с основными игроками ипотечного рынка.
Распределение покупателей по источнику финансирования (внутренний круг-2015 год, внешний — 2017 год)
Если говорить о квартирографии, то за два года вырос интерес к студиям. В 2015 году их рассматривали всего 2%, то сегодня — 7%.
Кроме того, значительно выросла заинтересованность потенциальных и реальных клиентов в квартирах с готовой отделкой. Если в 2015 году такой вариант рассматривали для себя всего 6% покупателей, то в 2017 году — их доля уже 30%. Покупатели сегодня полностью осознали выгоду приобретения жилья с готовым ремонтом: явную экономию денежных средств и времени, а также возможность включить отделку в структуру ипотечного кредита.
Распределение предпочтений по степени готовности квартиры (внутренний круг-2015 год, внешний — 2017 год)
Впервые официальное упоминание термина «комплексное освоение территорий» встречается в Постановлении Правительства РФ от 05.05.2007 N 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Там проекты КОТ определяются, в частности, как «комплексное освоение территории, включающее жилищное строительство с объемами не менее 1 млн. кв. метров общей площади, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры». Небольшая часть проектов КОТ должна была реализовываться на основе государственно-частного партнерства, остальные — полностью за счет девелоперов. С того момента прошло много времени и термин «проекты КОТ» прочно прижился на рынке жилья. Только теперь так принято называть все масштабные проекты, предполагающие строительство «с нуля» не только жилых домов, но и полноценной инфраструктуры (условно — больше 100 тыс. кв.м жилой площади).
Аналитики Девелоперской компании «Инград» отмечают, что у проектов комплексного освоения территорий есть и свои минусы. Среди основных недостатков проектов КОТ — длительное строительство, несколько лет придется жить рядом со стройкой. Однако современные девелоперы стараются минимизировать негативное влияние, организовывая строительство отдельными микрорайонами. Но все же аналитики сходятся во мнении, что преимуществ у проектов КОТ гораздо больше.
Преимущества проектов КОТ
Доступная цена.
За счет масштабности проекта, инвестиционная себестоимость каждого м2 в таких проектах ниже, кроме того, девелоперы, чтобы продать значительный объем жилых площадей, устанавливают демократичные цены на проекты КОТ. Разница в цене, в сравнении с точечной застройкой составляет порядка 10%, что при наличии других преимуществ КОТ, является важным.
Полноценная инфраструктура.
В рамках проектов КОТ всегда возводится вся необходимая инфраструктура: магазины, детские сады, школы, физкультурно-оздоровительные и медицинские центры. Таким образом, у будущего жителя ЖК будет полный набор необходимых товаров и услуг, получить которые он сможет, не покидая пределов своего микрорайона. Причем покупатели квартир в этих проектах имеют преимущество при записи детей в школу и детский сад.
Новые и современные объекты.
В рамках КОТ возводятся полностью новые дома, объекты инфраструктуры, дороги и коммуникации. Они полностью отвечают современным представлениям о комфортной городской среде. Дети будут ходить в современный детский сад с бассейном, в школах будут оборудованные по современным стандартам классы, во дворах — детские площадки для разных возрастов, площадки для воркаута, паркинги.
Широкий выбор квартир.
Обычно, чтобы разнообразить выбор и охватить максимальную целевую аудиторию, девелоперы предусматривают в проектах КОТ квартиры всевозможных площадей и конфигураций, с отделкой и без, в корпусах на разных стадиях строительной готовности.
Крупный и надежный девелопер.
Проекты КОТ — это всегда длительный срок реализации и финансирования, причем зачастую такие проекты реализуются на условиях концессии или государственно-частного партнёрства (ГЧП) в тесном взаимодействии с властями. Позволить себе такое могут только крупные девелоперы с устойчивым финансовым положением, благоприятными условиями кредитования или государственной поддержкой.
