Перегрев рынка первичной недвижимости
Пока эксперты ведут дискуссии о том, перегрет ли рынок первичной недвижимости и не слишком ли много жилья строится, объемы этого рынка продолжают расти, число вышедших на рынок только в июле новых проектов превысило даже годовые показатели. И до конца года число новых жилых комплексов будет только расти. Уже сегодня, в зависимости от города, конкретных локаций и сегментов, предложение превышает спрос как минимум на 15%. И навряд ли сейчас кто-либо решится спрогнозировать, как этот дисбаланс отразится на будущем рынка и отразится ли вообще.
Согласно уже внесенным и принятым изменениям в законе №214-ФЗ, с 1 июля 2018 года существенно изменились взаимоотношения между девелоперами и дольщиками. Теперь застройщик должен в обязательном порядке по каждому разрешению на строительство открыть в уполномоченном банке счет, на который будут перечисляться поступления от дольщиков, так называемые эскроу-счета. Таким образом, девелоперы не смогут воспользоваться деньгами дольщиков, как прежде, направив их на собственные нужды или реализацию других своих проектов, и будут вынуждены строить исключительно за собственные средства и банковские кредиты.
Учитывая эту ситуацию, сейчас девелоперы заняты расширением портфелей и получением как можно большего числа разрешений на строительство, которыми они смогут воспользоваться в будущем, для того, чтобы успеть запустить проект да часа Х — 1 июля 2019 года, когда все законодательные изменения в сфере жилищного строительства станут обязательными для всех. В каком объеме и в какие сроки будут реализованы эти потенциальные проекты — вопрос открытый. Не исключено, что кто-то из застройщиков не справится со взваленной на себя ношей и не сможет выполнить взятые на себя обязательства в срок или вообще. Учитывая количество новых проектов, самым вероятным представляется вариант с серьезным затягиванием сроков строительства.
Падение курса рубля
Согласно тенденции последних лет и даже десятилетий, к концу года обычно происходит проседание рубля по отношению к доллару. Некоторые аналитики полагают, что в этот раз курс сможет пробить отметку в 100 рублей за доллар. Это, конечно, негативный сценарий, но он вполне возможен, если будут опубликованы еще несколько порций антироссийских санкций. В любом случае, падение курса рубля затронет и рынок вторичной недвижимости. Если собственник жилья будет ожидать, что доллар резко подорожает, он может решить, что ему выгодно продать квартиру именно сейчас, купить за вырученные деньги доллары, затем продать их за большую сумму и купить новое, инвестиционно привлекательное жилье на первичном рынке уже в следующем году. Это означает, что на рынке произойдут определенные ценовые изменения, но вряд ли сильные. Проседание цен может составить не более 1-2 %.
Перенасыщение рынка вторичного жилья
Уже сейчас в Москве продается слишком много квартир в старом жилом фонде, и этот объем будет только увеличиваться, ведь все больше собственников старых квартир хотят от них избавиться и купить жилье в новостройке. Этот фактор также будет негативно влиять на стоимость квартир на вторичном рынке, конечно же, в сторону уменьшения стоимости.
Поэтому для собственников квартир в старых домах угроза остается прежней: они теряют вложенные средства. Несмотря на то, что недвижимость была и остается фундаментальным инструментом сохранения и приумножения денег, в случае со вторичным рынком этот закон практически не работает. Такие объекты плавно падают в цене, и перспектив для ее роста нет. Если вчера в квартиру было вложено 50 миллионов рублей, то сегодня она будет стоить 40 миллионов рублей, завтра — 35 миллионов рублей, а послезавтра — 30 миллионов рублей. Конечно, весь объем вложений не потеряется, но ликвидность снизится существенно. Да и что будет с курсом доллара за время ожидания — то же неизвестно, только все это лишь снизит стоимость вашего актива. Решение этой проблемы — оперативный выход из текущего бесперспективного актива, пусть даже с убытком, и перевложение средств в новое, современное, технологичное жилье.
Малоэтажки Подмосковья теряют спрос
