Застройщик. Банк. Клиент. Аптека.

Тем не менее, лишь минимальная часть рисков и ответственности, которая лежала на застройщиках теперь перейдет банковским структурам, обеспечивающим финансирование строительства, несмотря на усиленный контроль за реализацией недвижимости, палки, в случае неудач, все равно полетят в девелоперов.

«Банки еще больше усилят контроль за расходованием средств, выделяемых застройщику, будут запрашивать дополнительные сведения обо всех организациях, которых компания привлекает к строительству, информацию о графике работ. Девелоперу потребуется также согласовывать с банком изменение существенных условий договора участия в долевом строительстве, пояснили в пресс-службе ИНТЕКО.

Минстрой, в свою очередь, подготовил проект постановления Правительства РФ о перечне документов, которые застройщик будет предъявлять в банк по каждому проекту. Среди них — разрешение на строительство, проект организации строительства, договоры с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком, а при его отсутствии и договоры строительного подряда. Чтобы исключить нецелевое использование средств, министерство планирует ввести скрупулезный контроль за застройщиками. Их обяжут предоставлять в банк и сводную накопительную ведомость проекта строительства; договоры, товарные и товарно-транспортные накладные на приобретаемые товарно-материальные ценности и акты их приёма-передачи; акты о приёмке выполненных работ (КС-2) и их стоимости (КС-3) и т. д.

Потребуется подтвердить и затраты на покупку или аренду участка, разработку проектной документации, проведение инженерных изысканий и экспертизы, прокладку инженерных сетей и технологического присоединения. В поле зрения банков попадут и другие расходы девелопера — на оплату труда сотрудников, рекламу, коммунальные услуги и аренду офиса. Такой всеобъемлющий контроль, безусловно, осложнит работу застройщика, но защитит права дольщиков. Их интересы ставятся во главу угла нового законодательства. Таким образом, взаимодействие застройщиков и банков подчинено главному — сделать инвестиции в долевое строительство максимально безопасными и удобными для граждан.

Читайте также:  Угольные споры. Как регулировать – по знакомству или по справедливости?

В преддверии перехода на проектное финансирование застройщики выбирают крупные банки с государственным участием. Однако помимо желания компании необходим ответный интерес со стороны банков. Он возможен при наличии у застройщика успешного опыта реализации девелоперских проектов, адекватного ликвидного обеспечения, а также наличия положительной кредитной истории. За профессиональными компаниями, в том числе и в девелопменте, банки выстраиваются в очередь. Взаимный интерес друг к другу способствует в итоге оптимизации процентной ставки проектного финансирования, а значит, и снижению стоимости возведения самих объектов. «Понятно, что работать с застройщиками допустят ограниченный круг финансовых организаций и те девелоперы, которым удастся заблаговременно наладить деловые отношения с ними и зарекомендовать себя в качестве благонадежных партнеров, окажутся в выигрышном положении, — предупреждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Например, в марте мы получили кредитную линию Сбербанка на сумму 2 млрд рублей, и в будущем планируем развивать сотрудничество с крупнейшим банком страны».

Многие компании сегодня уже используют механизмы проектного финансирования. Банк контролирует целевое использование средств с помощью проверки расчетного счета, с точки зрения адекватности смет, выполнения реального объема работ на объекте. «В нашем случае это Сбербанк, специалисты которого приезжают и ежемесячно проверяют. Причем там действительно работают очень грамотные строительные эксперты, с профильным образованием, с опытом в сфере строительства, с которыми, в принципе, общаешься, и понимаешь, что общаешься как будто не с банком, а со строительной организацией. Так мы работаем сейчас, что касается дальнейшего взаимодействия, то тут многое будет зависеть от предложенных условий, пока рано об этом говорить», — комментирует генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Читайте также:  По итогам Инвестиционного Сабантуя подписан ряд соглашений на 69 млрд рублей

Но, как мы уже неоднократно убеждались, на практике может «рухнуть» и вполне себе крупный банк. «При лишении банка лицензии и удаления его из перечня кредитных учреждений все кредиты и прочие сделки банка переходят в Агентство страхования депозитов. То есть все заемщики переходят в должники к третьему лицу или государству, а все кредиты могут продаваться на торгах сторонним учреждениям», — подчеркивает Алексей Перлин.

Сейчас же, прежде чем комплекс будет аккредитован, банк анализирует экономику проекта, финансовое состояние застройщика, темпы продаж и стадию готовности корпусов. Не все банки готовы аккредитовать проекты на этапе котлована, но, если банк финансирует строительство данного проекта, скорее всего он аккредитует его по ипотеке вне зависимости от стадии строительной готовности. «За долгие годы работы сотрудники банков научились хорошо анализировать девелоперские проекты. История с Urban Group является подтверждением — первыми санкции против застройщика выдвинули именно банки, отозвав аккредитацию у проектов компании», — уточняет Андрей Колочинский.

И если для девелопера важно привлечь банковскую структуру на проектное финансирование, то выбор и разнообразие линейки ипотечных программ — дело второстепенное. При этом нельзя сказать, что на рынке ипотеки присутствуют два-три банка-флагмана, которыми наиболее часто интересуются покупатели. Также есть банки, которые предлагают для конкретных застройщиков специальные программы. В случае ГК «Инград», например, это банк МКБ, он стабильно входит в ТОП-3 ключевых партнеров. Минимальная текущая ставка составляет 5,9% на первый год кредитования (далее 9,5%). В линейке партнеров также есть и другие банки, которые обладают своими преимуществами: лояльность, скорость, индивидуальный подход к жизненной ситуации заемщика, историей взаимоотношений с клиентами (к примеру, зарплатные банки) и многое другое. «У нас активно работает программа корпоративных продаж, когда сотрудники наших банков-партнеров, а также их клиенты, могут получить индивидуальные условия приобретения. Как правило, такие клиенты оформляют ипотеку в «своем» банке. Также бывают ситуации, что не всегда озвученные банки подходят клиенту по первоначальному взносу или по требованиям к заемщикам, и в этом случае подключаются к работе более гибкие организации, — подчеркивает Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград».

Читайте также:  Власти хотят контролировать все траты россиян

Также стоит понимать, что все дальнейшие вопросы по обслуживанию кредита клиента решает напрямую с банком. В случае возникновения сложностей и наличия объективных причин, по которым осуществлять ежемесячные выплаты более не представляется возможным, банк может предоставить заемщику ипотечные каникулы или реструктурировать кредит, уменьшив выплаты и увеличив срок кредитования. Застройщик при этом в данном процессе никак не задействован. Вот и получается, что хотя бы два звена из трех находятся в постоянном взаимодействие друг с другом, но договориться втроем, чтобы все потребности каждого были удовлетворены, никак не могут.

Поделись с друзьями, расскажи знакомым:
Похожие новости:

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *