Ведь именно с этого числа вступил в силу ряд законодательных поправок, способных в ближайшие 2-3 года в корне изменить всю систему строительного рынка. И решить проблему так называемых обманутых дольщиков, впервые появившихся на просторах России уже порядка 15 лет назад. На сегодняшний день их число, по данным различных ведомств, варьируется от 40 до 80 тыс. человек. Новые поправки не решат их проблем, однако способны практически полностью избежать их появления в будущем.
Гарантией этого должны стать так называемые эскроу-счета, на которые покупатели квартир в новостройках будут перечислять денежные средства в качестве оплаты за приобретаемое ими жилья в строящихся домах. Воспользоваться эти деньгами застройщик сможет лишь после сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента весь строительный цикл будет осуществляться исключительно на заемные банковские средства. Обязательным это требование станет еще лишь через год, 1 июля 2019 года. До этого момента на объектах с уже полученной разрешительной документацией девелопер имеет право по-прежнему заключать договора долевого участия (ДДУ) в рамках 214-ФЗ.
Правда, и здесь произойдет ряд изменений. Как сообщил Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, московские застройщики обязаны открыть новые расчетные счета в уполномоченных банках по каждому разрешению на строительство до сентября 2018 года. В случае невыполнения данного требования Комитет вправе приостановить их деятельность по привлечению средств граждан в рамках договоров долевого участия (ДДУ).
«Согласно поправкам в закон о долевом строительстве, вступившим с силу с 1 июля 2018 года, в течение двух ближайших месяцев застройщики обязаны открыть расчетные счета в уполномоченных банках для каждого объекта. Данное требование касается всех застройщиков вне зависимости от даты получения разрешения на строительство. Если у застройщика несколько разрешений на строительство, то он обязан открыть несколько таких счетов в уполномоченном банке», — рассказал Константин Тимофеев.
По его словам, каждому застройщику будет направлено соответствующее уведомление, а через два месяца проведена проверка. «В случае, если данное условие не будет выполнено, то мы вправе приостановить деятельность застройщика по привлечению средств граждан», — пояснил Председатель Комитета.
Вместе с тем с 1 июля 2018 года Москомстройинвест вправе отказать застройщику в выдаче ЗОС, если застройщиком, его учредителем или дочерним обществом учредителя, нарушен срок ввода в эксплуатацию объекта на три и более месяцев. Таким образом, компании, которые не исполняют свои обязательства перед дольщиками по строящимся объектам в установленный срок, не смогут привлекать средства граждан для возведения новых объектов.
«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, — говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». — Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока». Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».
Также введена норма о добровольных началах по работе со счетами эскроу. «Эта норма существовала и раньше, однако сейчас она усилена. Теперь, если застройщик открывает счет эскроу в банке, то он освобождается от обязанности перечислять денежные средства в размере 1,2% по каждому ДДУ в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», — рассказал Председатель Москомстройинвеста.
По мнению экспертов, новые правила заставят уйти с девелоперского рынка больше половины существующих игроков. «Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, — указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. — Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».
Еще одним фактором, который сможет снять существующую проблему обманутых дольщиков, должен стать Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Компенсационный фонд). В настоящее время законом установлен единый фиксированный размер отчислений в фонд для всех застройщиков — 1,2 % от цены договора долевого участия (ДДУ). Изменение ставки возможно на основании федерального закона не чаще одного раза в год. В случае банкротства застройщика фонд позволит гражданам получить либо компенсационные выплаты, либо жилье, достроенное за счет средств фонда. Закон предусматривает порядок расчета компенсационных выплат обманутым дольщикам с учетом максимальной площади объекта по ДДУ в размере 120 кв. метров, умноженных на среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра на момент покупки жилья.
Однако, по мнению Константина Тимофеева, Компенсационный фонд сможет покрывать риски недостроя жилых объектов в том случае, если размер отчислений в Фонд увеличится с 1,2% до 6-7%. Как поясняет Председатель Москомстройинвеста, в связи с вступлением в силу поправок в федеральное законодательство о долевом строительстве, в период начала 2020-х годов Компенсационный фонд будет единственной организацией, способной финансово обеспечить права дольщиков. «Мы получим объекты, которые будут полностью защищены эскроу-счетами в середине 2024 года, поскольку средний срок «жизни» договора при покупке жилья на стадии строительства 4,5 года. При этом действие большинства договоров долевого участия (ДДУ), застрахованных в страховых компаниях, закончится уже в 2020-2021 годах. Получается, в период между 2020 и 2024 годами нагрузка на Компенсационный фонд вырастет», — уточнил Константин Тимофеев.
По его словам, тариф отчислений в Фонд, существующий сегодня, несоразмерен риску, который он должен покрывать. «Плата в 1,2 % (стоимости одного ДДУ) за риск несоразмерна. Соразмерная плата аналогична стоимости страховки, которую в свое время называли банки, — в 6-7%», — отметил Председатель Комитета.
Однако необходимо отметить, что все вступающие в силу поправки в законодательство пока что не защищают покупателей апартаментов, число которых в последние годы серьезным образом выросло — на столичном рынке новостроек более 20% проектов имеют в своем составе апартаменты.
«Необходимо отметить, что в настоящий момент Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ не предполагает защиту прав покупателей апартаментов. Более того, законопроект по апартаментам («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов» — Прим), который сейчас обсуждается в Госдуме РФ, не предусматривает возможность защиты прав граждан, купивших такой вид недвижимости», — сказал Константин Тимофеев.
По его словам, в документе рассматриваются два варианта трактовки апартаментов — как жилых или нежилых помещений, но «это не влияет на защиту по 214-ФЗ/218-ФЗ, а влияет на возможность прописки в апартаментах и размеры коммунальных платежей». Председатель Москомстройинвеста отдельно подчеркивает, что его комитет уже неоднократно выступал с инициативой распространить действие 214-ФЗ на те объекты, для строительства которых привлекаются средства граждан, включая апартаменты и машино-места.
Впрочем, по мнению экспертов, в портфеле у основных игроков рынка накоплено уже достаточно согласованных проектов, которых им хватит на ближайшие 2-3 года работы, что позволит спокойно перейти к новой схеме финансирования строительства, да и в целом работы на обновленном рынке недвижимости. Поэтому можно с уверенностью говорить о том, что только новые требования законодательства не приведут в ближайшие годы к росту цен на строящееся жилье.
Две трети россиян уверены — дети отупели от ЕГЭ
