Эскроу-счета добавят проблем дольщикам

Напомним, что официальное введение системы эскроу-счетов назначено на 1 июля 2019 года. До этого момента первичный рынок недвижимости будут находиться в состоянии некоего переходного периода, когда можно работать как по старым схемам реализации квартир в новостройках по 214-ФЗ, так и по эскроу-счетам. Правда, последним будут сделано некоторые преференции, связанные с меньшими выплатами в различные фонды страхования и защиты.

По идее, система эскроу-счетов действительно должна максимально обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков, поскольку девелопер сможет получить доступ к выплаченным денежным средствам лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Если объект не построен в предусмотренный договором срок, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат средств с заблокированного счета.

Многие девелоперы пугают рынок, что новая схема неизбежно приведет к росту цен. Однако если это и произойдет, то лет через 5, когда закончится действие выданных в этом году разрешение на строительство и абсолютно все застройщики будут вынуждены работать через эскроу-счета. Однако, как показывает уже имеющаяся практика работы по новой схеме в регионах, в частности компаний «Брусника» и «Талан», ничего страшного в работе по схеме проектного финансирования для застройщиков нет и катастрофическому росту стоимости строительства это не ведет. Так что спешить, бежать, покупать пока не стоит.

Читайте также:  Пенсионерка из Питера рассказала о своей жизни после выигрыша 500 млн

А вот разобраться с новой схемой финансирования и продаж новостроек стоит. Тем более что уже первые месяцы показали ан ряд тонкостей, важных для всех фигурантов рынка недвижимости. В качестве первого нюанса специалисты компании «Бон Тон» выделяют вопрос компенсационности. Ведь принятые на данный момент законодательные акты не предусматривают начисления процентов на блокируемые на счетах-эскроу средства. То есть независимо от времени депонирования дольщик в случае негативного сценария получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. А если проще, то попросту потеряет деньги с учетом инфляции (если брать запланированные ЦБ РФ 4% годовых, то за два года получится порядка 10%) и возможности получения дохода от их инвестирования в другие инструменты. Нет, у банков в этом плане кончено вес в порядке. А вот у покупателей не слишком. Поэтому пока что этот вопрос широко не обсуждается. Все-таки банковское лобби в высших органах власти намного мощнее потребительского.

Очень близко к этой проблеме лежит и вопрос об оплате ипотеки. Ведь на сегодняшний день именно ипотека является основным двигателем продаж на рынке недвижимости и на ее долю приходится уже значительно больше половины всех заключаемых сделок. Что же изменится с введением эскроу-счетов?

Читайте также:  Эксперт: продавцы и грузчики не останутся без работы

На них будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как тело кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.

«Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, — отмечает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон». — Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ — это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать — расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды «обманутых дольщиков». Более того, в России сформируется новая категория «обманутых дольщиков со счетами-эскроу».

Читайте также:  ФНС отменит отчетность для компаний на упрощенке

Как видим, проблем у дольщиков особо не убавляется. Одни уходят, другие появляются. Одна из новых проблем заключается в том, что в некоторых случаях судебная практика не может применяться к ДДУ со счетами эскроу, что заново обнажает законодательные пробелы. «В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике «застройщик-дольщик-банк» на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику», — комментирует Дмитрий Логинов.

Проблем много, но, зато, такие прекрасные опции дольщиков, как проведение «потребительского терроризма» у них сохраняются и даже усиливаются. Не стоит лишний раз комментировать и объяснять, о такой возможности давления дольщиков на застройщиков, как составление дефектного акта до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Теперь деньги девелопер получит только после его подписания.

Права потребителей не защищают дольщиков

Поделись с друзьями, расскажи знакомым:
Похожие новости:
Нефтекоин и криптовалютные автоматы в казино
Театр Калягина "Et Cetera" откроет к осени новый корпус
Спецгруппа по крипте Великобритании провела первую встречу
Макрон хамит Трампу: старый мировой порядок рушится на глазах
Назван точный срок снижения беспошлинного ввоза из зарубежных интернет-магазинов
Крупнейшие олигархи переводят все активы в Россию
Южнокорейские эксперты по блокчейн создадут агентство
Прогноз на 2019 год: Безработица и инфляция будут расти, ВВП падать

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *