Налогообложение. Процентные ставки. Политическая неопределенность. По-видимому, именно эти три фактора оказывают наибольшее влияние на рынки премиальной жилой недвижимости Великобритании.
Что в результате? Это сложнее обобщить в пяти словах. Поговорите с экспертами о текущих рыночных условиях, и они, вероятно, скажут только то, что все хорошо, но лишь отчасти. Скорее всего, они посоветуют не спешить.
Это нашло отражение в наших индексах цен на премиальное жилье. Цены в Лондоне продолжают снижаться, но медленно. Слабость этого рынка повлияла и на пригороды столицы. В остальных сегментах цены поднялись, хотя темпы роста вряд ли можно назвать потрясающими. Давайте остановимся на тезисе о том, что рынок чувствителен к ценам.
И всё же Министерство по налогам и таможенным сборам и Кадастровая служба Шотландии зарегистрировали 19 300 сделок по продаже недвижимости стоимостью выше 1 млн фунтов в 2017 году. Это на 1 000 больше, чем в 2016 году, на 1 400 больше, чем в 2014 году, и на 4 400 больше, чем в 2007 году. Иными словами, сделки по продаже собственности стоимостью выше 1 млн фунтов заключались в среднем каждые 27 минут.
Эти цифры свидетельствуют о том, что рынок не спит, и если недвижимость оценивается в соответствии с рыночными условиями, то она продается. Таким образом, мы можем с уверенностью сказать, что это скорее рынок «покупателя», нежели «продавца».
Однако, как показывают наши ценовые индексы и географическое распределение сделок от 1 млн фунтов, рынок неоднороден, и на этом этапе цикла рынки Шотландии и Северной Англии набирают обороты. Далее мы рассмотрим пять других регионов, которые идут в разрез с общим трендом.
Итак, вот он — краткий итог воздействия вышеназванных факторов. Ценовая чувствительность. Рынок «покупателя».
Хорошо это для вас или плохо, зависит от того, являетесь вы покупателем или продавцом на этом рынке. Что касается будущего, то оно зависит от наших трех ключевых факторов.
После реформы гербового сбора прошло уже более трех лет, так что у рынка было достаточно времени на то, чтобы приспособиться к новым условиям. Текущие уровни сделок предполагают, что высокие ставки гербового сбора вряд ли изменятся, если у нас не произойдет более широкого пересмотра налогов на имущество. Но будучи владельцем недвижимости премиум-класса, вы должны быть осторожны со своими желаниями.
Ожидается, что процентные ставки будут расти, но постепенно, и в среднесрочной перспективе мы, скорее всего, останемся с относительно низкой процентной ставкой.
История учит, что по мере снижения политической неопределенности можно ожидать восстановления рынка; хотя, возможно, оно будет не таким впечатляющим, как в прошлом. Вопрос в том, когда это будет.
И предугадать это сложнее всего.
Проверяем пульс рынка премиальной недвижимости.
Хотя рынки недвижимости премиум-класса в Шотландии и на Севере Англии продолжают расти, лондонский рынок остается менее активным, и есть данные об обратном резонансном эффекте в зоне маятниковой миграции.
Цены на лондонском рынке премиальной недвижимости сейчас на 17% ниже максимума 2014 года. Этот спад был иным, чем предыдущие — более затянувшимся и менее острым, чем, скажем, в начале 1990-х годов или после кредитного кризиса. Он был вызван реформой гербового сбора в декабре 2014 года, но цены снижались медленно из-за более глубоких изменений налогового режима и из-за политической неопределенности. В прошлом рынок недвижимости центрального Лондона восстанавливался быстро, потому что покупатели из-за рубежа пользовались ослаблением фунта. Однако на этот раз дополнительные факторы, связанные с налогами и неопределенностью, сделали этих покупателей более осторожными. Аналогичным образом сейчас, благодаря восстановлению мировой экономики, покупатели уже не руководствуются стремлением найти «тихую гавань» для своих капиталов, как это было, скажем, в 2009 году.
В других районах Лондона стоимость недвижимости премиум-класса изменилась меньше. Здесь цены в среднем на 6,5% ниже, чем в сентябре 2014 года. За последние 12 месяцев они снизились на 3,9%. Этому тренду сопутствует застой на рынке недвижимости массового сегмента в столице, где двузначный рост сменился очень небольшим или вообще прекратился. Вне зависимости от объема собственных средств, стоимость и доступность кредитов являются важными факторами на внутренних рынках, что особенно типично для пояса, идущего от Фулема до Уимблдона на юго-западе Лондона. Так что, как и в случае с лондонским рынком недвижимости массового сегмента, эти области, похоже, достигли пределов ипотечного регулирования. Это произошло в то время, когда ожидания относительно роста процентных ставок растут, а не снижаются.
За пределами Лондона рынок более стабилен. Поскольку в преддверии 2014 года цены росли не так сильно, он был менее подвержен воздействию рассматриваемых факторов. Несмотря на то, что сразу же после реформы гербового сбора в 2014 году пригородные рынки недвижимости массового сегмента могли поддерживать умеренный рост цен на жилье, осенью 2016 года на этих рынках в пределах автомагистрали M25 (Кобем, Эшер, Вейбридж, Лаутон, Нортвуд и Рикмансуорт) ежегодный рост цен на жилье превратился в отрицательную величину. В среднем с тех пор цены упали всего на 1,8%. Тем не менее верхний сегмент этого рынка, где активны покупатели, наиболее тесно связанные с центральным Лондоном, гораздо больше соответствовал действительности. На рынке недвижимости стоимостью выше 2 млн фунтов (типично для недвижимости в частных владениях шести графств, окружающих Лондон) цены достигли максимума в то же время, что и в Лондоне, и теперь они на 16% ниже, чем пять лет назад. Напротив, на рынке недвижимости стоимостью от 1 до 2 млн фунтов цены за тот же период выросли на 16%. В сегменте между 500 тыс. и 1 млн фунтов они за пять лет увеличились на 26%.
Весной 2017 года в некоторых пригородах средней удаленности от Лондона рост цен постепенно сошел на нет. Осенью этот эффект распространился и на дальние пригороды, расположенные в часе езды от столицы. В этих двух пригородных поясах за последние пять лет премиальная недвижимость в наиболее популярных городах значительно превзошла по экономическим показателям свои аналоги в загородных районах, поскольку таунхаусы стали более популярными по сравнению с традиционными загородными домами и усадьбами. При этом, однако, годовые колебания цен больше не показывают значительных изменений в данных локациях. Это означает, что по крайней мере на данный момент средняя наценка за место в дорогом городском районе примерно на 30% превышает показатели пригородной зоны.
В целом, на юге Англии и в Южном Уэльсе, как и в течение последних трех лет, рост цен остается незначительным и выражается в однозначных числах. Во всем этом обширном регионе самые высокие показатели на рынке загородной недвижимости премиум-класса наблюдались в 2007 году, хотя конкретные индикаторы могут варьироваться. На традиционных рынках недвижимости премиум-класса в Котсуолдсе, где спрос наблюдается со стороны желающих поселиться там на постоянной основе, желающих жить там и работать в другом месте, желающих приезжать на выходные и желающих приобрести второй дом, цены отличаются от показателя 2007 года не более чем на 1%. Напротив, на более второстепенных прибрежных рынках Корнуолла, Девона, Саффолка и Норфолка цены могут быть до 10% ниже докризисного пика.
Рынки недвижимости премиум-класса в таких городах, как Бат, Бристоль и Челтнем, превзошли свой предыдущий пик в 2015 году, и с тех пор цены в них выросли еще на 6,5%, хотя ежегодный рост остается весьма скромным (0,7%).
Рынок недвижимости премиум-класса в регионе Мидлендс и на севере Англии был чувствительным к ценам в течение большей части последнего десятилетия. За последние же четыре года он умеренно вырос, поскольку мы перешли на новый этап цикла на рынке жилья. Как и в остальной части страны, в таких городах, как Йорк, Честер и Ноттингем, самым устойчивым был спрос на таунхаусы. Стоимость лучшей городской недвижимости в самых востребованных районах за последние пять лет выросла на 17%, а возросший уровень жизни в Манчестере привел к росту цен в многочисленных пригородах и деревнях, таких как Уилмслоу, ВестДидсбери и Олдерли-Эдж. Напротив, дома в загородных районах в этот период не сумели продемонстрировать постоянный рост цен и только сейчас начинают извлекать выгоду из повышенного внимания к этому региону.
В течение последних пяти лет рынок премиальной жилой недвижимости в Шотландии испытывал воздействие своих сдерживающих факторов, которые, впрочем, были обусловлены уже знакомыми нам причинами. Политическая неопределенность в рассматриваемом регионе была связана с референдумом о независимости, а затем в центре внимания оказался выход Британии из ЕС. Более существенная зависимость от налогообложения проявилась в новом налоге на землю и земельные участки, который заменил гербовый сбор в апреле 2015 года. Несмотря на это, 2017 год стал лучшим за десять лет для рынка премиальной недвижимости в Шотландии, и разница между городскими и загородными рынками здесь более заметна, чем в других областях Великобритании. После незначительного снижения за последний год цены на загородных рынках по-прежнему остаются в среднем на 29% ниже максимума 2007 года. Таким образом, в среднем на 1 миллион фунтов можно купить 510 кв. м жилой площади в шотландском поселке — в три раза больше, чем на пригородном рынке Эшера в Суррее. Напротив, рынки недвижимости премиум-класса Эдинбурга и Глазго на 3% и 10% ниже пика 2007 года соответственно. Цены на таунхаусы в столице Шотландии за последние пять лет увеличились чуть более чем на четверть, и ежегодный рост цен по-прежнему составляет 4,5%.
За что арестовали Марию Бутину и что с ней сделают
