Начнем с самого банального факта, известного всем и гуляющего по рынку недвижимости в качестве одного из главных параметров. Речь идет о понятии средний. Средняя цена квадратного метра. Она постоянно растет. Ну лишь изредка совсем падает. Правда, когда это происходит, все предпочитают промолчать об этом факте. Поскольку падение цены ну совсем никому не нужно и невыгодно.
Так что же из себя представляет та самая средняя цена квадратного метра? Считается она достаточно просто, обычным математическим путем. То есть берется общий объем предложения, слава богу, отдельно по первичному и вторичному рынку, имеющийся в открытых базах данных в интернете, и высчитывается среднее арифметическое. Которое впоследствии и предоставляется вниманию общественности. А потому через неделю или месяц проводится такая же математическая операция и «вау», средняя цена вырастает на, пусть будет 1%. И сразу же выводы — цена растет, спрос увеличивается, бегите скорее сметать горячие пирожки с полок пока не подорожали снова.
Отличная практика. Только вот не слишком, как бы помягче сказать, корректная. Возьмем для примера обычное медицинское учреждение, в котором решили подсчитать среднюю температуру по больнице. Упростим пример. В ней только два пациента. У одного температура 36,6, у другого 38,4. Один, то есть, здоров, а второй реально болен. А средняя температура по больнице получается 37,5. То есть оба пациента чем-то больны, но и не здоровы и не при смерти явно. Диссонанс получается.
Точно то же самое и со средней ценой на рынке недвижимости. Есть нормальные, адекватные, находящиеся вполне себе в рынке предложения о продаже. И есть масса «хотелок», объектов, выставленных по завышенным ценам, либо вообще находящихся в базах годами, поскольку их никто из них не удаляет. Адекваты продаются, уходят с рынка, а хотелки остаются. В итоге средняя арифметическая растет. Но это совсем не означает, что растет рынок, что растет цена, что вырос спрос. А преподносятся подобные цифры именно под таким соусом. В итоге продавец или покупатель не получает абсолютно никакого правильного представления о реальном положении дел на рынке недвижимости.
В чем ведь здесь на самом деле проблема. В развитых странах существуют, конечно же, подобные системы статистического анализа рынка недвижимости. Только за его основу там берутся данные о совершенных сделках, причем обсчитываются реальные цены продажи. Отсюда и точность. У нас же пока обсчитывают виртуальный рынок. И получают в итоге виртуальные цены.
Именно поэтому на рынок недвижимости сегодня пришла эра скидок. Их дают все. И девелоперы при покупке квартир в новостройках. И продавцы объектов на вторичном рынке. Причем, по свидетельствам самих риэлторов, сейчас на вторичном рынке более 80% сделок в итоге заключаются именно после предоставления продавцам скидки на свою квартиру. Причем размер их колеблется минимум от 5 до 25-30%. То есть в реальной жизни мы с вами живем на падающем, ну, или бог ним, стагнирующем рынке. А в виртуале на вполне себе растущем. Поэтому маленький совет покупателям и продавцам — забудьте о понятии средней цены. Не пытайтесь даже на нее ориентироваться. Лучшего варианта, чем просто зайти в одну из баз по недвижимости, выбрать интересующую вас локацию, понять уровень цен в ней и ВЫЧЕСТЬ из получившейся цифры процентов 15. Это и будет близкая к реальной цена квартира на современном рынке недвижимости.
Еще одно наблюдение — постараться не обращать внимание, ну, или не принимать их всерьез, на различного рода рейтинги. Все они по сути своей вещь абсолютно маркетинговая, даже рекламная, не несущая полезной практической информации. Поскольку при их создании за основу берется лишь один показатель, к примеру, самое большое количество санузлов на территории жилого комплекса. И получите в итоге рейтинг «самых благоустроенных в санитарном плане ЖК», где на первое место будет выведен требуемый проект. Потому что нет на рынке «первых», «лучших» и т. д. ЖК. Есть тот, который нужен вам, поскольку вы доверяете его застройщику, вас устраивает цена и местоположение. И он может быть при этом совсем не «лучшим», исходя из многочисленных рейтингов.
Да и вообще ко всем этим громким заголовкам новостей следует относиться с крайне осторожностью. Возьмем недавний пример. По многим информационным каналам проскочила новость с заголовком «Количество квартир в элитных ЖК достигло десятилетнего минимума». К каким выводам хочется прийти после этого громкого заявления? Предложение сокращается, все раскупается, ждем роста цен. Не будем дальше читать, все и так понятно. А зря. Потому что в самом конце новости можно обнаружить следующую информацию: «Объем предложения элитных квартир действительно сокращается, но это не значит, что у покупателя не останется выбора в данном сегменте. Одновременно с сокращением предложения элитного жилья мы наблюдаем постепенный рост числа апартаментов данного сегмента в продаже. В последние пять лет девелоперы элитных ЖК все реже озадачиваются сменой разрешенного назначения участка под строительство, поэтому там, где мог появиться элитный жилой комплекс, застройщик все чаще возводит апартаменты. Такая стратегия позволяет сократить издержки. При этом покупательская аудитория в высокобюджетном секторе наименее чувствительна к правовому статусу объекта: вопрос с пропиской для них, конечно, остро не стоит. Соответственно, о дефиците элитного жилья в столице говорить не приходится, хотя классический формат элитных квартир постепенно вытесняется апартаментами». Совсем другое дело. И совсем другие выводы сделает тот, кто прочтет новость до конца и правильно поймет, о чем на самом деле речь.
На самом деле все это лишь небольшая толика наблюдений, касающихся современного информационного поля вокруг рынка недвижимости. Точнее говоря, статистики, к восприятию и анализу которой советуем относиться с особой осторожностью. И не только мы, вспомните Марка Твена с его «Существует три вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика». Или Уинстона Черчилля, который однажды тонко отметил: «Ни за что не поверю в статистику, к изменению которой я не приложил руку». Или героев любимого фильма «Служебный роман», уверенных, что «Если бы не было статистики, мы бы даже не подозревали о том, как хорошо мы работаем». Вот уж они точно не ошибаются.
«Однушки» на вторичном рынке Москвы подешевели
