О том, какие перспективы у развития жилищной кооперации в нашей стране, «Правде.ру» рассказывает основатель и председатель правления кооператива доктор экономических наук Роман Василенко.
— Роман Викторович, условия, которые вы предлагаете потенциальным покупателям квартир — это дешевый вариант ипотеки?
— Нет, это совсем не ипотека.
Ипотека — приобретение квартиры в кредит, при котором квартира находится у банка в залоге до тех пор, пока кредит не будет погашен. При этом процент, который платится банку, ведет к существенному удорожанию объекта недвижимости. В жилищном кооперативе квартира покупается вскладчину. И в рассрочку — не в кредит.
Жилищный кооператив — это когда несколько людей объединяются, чтобы купить квартиру сначала одному, потом второму, третьему пайщику кооператива, и так далее. Источник пополнения паевого фонда — возврат денег от тех, кому уже купили квартиру и паевые взносы новых членов.
В нашем кооперативе пайщик вносит паевой взнос — не менее 35% от стоимости квартиры. Можно вносить паевой взнос 35% в рассрочку — в течение года или более. Когда нужная сумма накопилась, кооператив добавляет не более 65% от стоимости квартиры — и приобретается объект недвижимости. Пайщик также вносит вступительный и членские взносы, которые идут на оценку и юридическую проверку объекта недвижимости.
При этом покупается именно та квартира, которую хочет приобрести данный пайщик. В случае с покупкой квартиры жилищным кооперативом вам не могут не одобрить покупку квартиры, которую вы хотите приобрести.
— Кооператив, что, не проверяет пайщика?
— В этом нет необходимости: кооператив проверяет квартиру — проводит ее независимую оценку и тщательную юридическую проверку.
Дело в том, что на время, пока пайщик возвращает средства, вложенные кооперативом, квартира находится в собственности кооператива. При этом она, как целевое приобретение, приобретение в интересах конкретного пайщика, не принимается на баланс кооператива.
Пайщик прописывается в этой квартире, прописывает членов своей семьи, пользуется объектом недвижимости для проживания.
— Под какой процент кооператив добавляет средства для покупки квартиры?
— Это беспроцентные средства. При этом пайщик несет расходы, связанные с его членством в кооперативе — но они невелики. То есть квартира пайщику обходится почти по номиналу. За квартиру стоимостью пять миллионов за 10 лет — максимальный срок возврата средств кооператива, переплата составит около 400 тыс. рублей.
— Что происходит, если пайщик перестает возвращать средства, внесенные кооперативом?
— У нас в отличие от банка могут быть установлены дифференцированные платежи, а не фиксированные, которые устанавливаются банком. Мы может предоставить пайщику отсрочку, если у пайщика ухудшилось материальное положение.
Мы не стремимся при первой же просрочке отнять квартиру. Кооператив заинтересован в том, чтобы пайщик платил и в конце концов расплатился.
— Почему?
— Если пайщик выходит из кооператива или исключается из него за неуплату, кооператив возвращает вложенные гражданином в покупку квартиры паевые средства в полном объеме.
— Без штрафов?
— Без штрафов. То есть если гражданин не платит за ипотечную квартиру, он остается и без квартиры, и без денег. Если же пайщик кооператива оказывается неплатежеспособным — он выходит из кооператива с суммой паевых средств, которые она уже внес. Вступительный и членские взносы носят целевой характер, они не возвращаются.
Квартиру мы можем предложить другому члену кооператива или продать на открытом рынке. Квартира тщательно проверяется как раз для того, чтобы обеспечить ее ликвидность и тем самым гарантии возврата паевых средств. Ее стоимость не должна быть меньше возможной суммы возврата паевых взносов.
— Вы — жилищный кооператив, но вас нет в реестре ЦБ. Почему?
— В реестре ЦБ обязаны регистрироваться кредитные потребительские кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы — то есть кооперативы, которые делают инвестиции и привлекают кредиты. Банк России осуществляет контроль и надзор за этими организациями и/или в сфере их деятельности.
Мы — потребительский кооператив. Мы помогаем купить квартиры в готовых домах: первичное или вторичное жилье. ЖК не инвестирует в строительство жилья и не привлекает кредиты, он не получает прибыль. Это некоммерческая организация.
Такой кооператив, как наш — форма покупки квартиры в рассрочку без каких бы то ни было дополнительных задач. Деятельность ЖК регулирует глава 11 Жилищного кодекса — все нормативные установления мы скрупулезно соблюдаем, информация о кооперативе раскрывается на сайте bestwaycoop. com. Паевые средства аккумулируются на счете в Сбербанке.
Жилищный кооператив «Бест Вей» работает довольно долго, его статус и стиль работы вполне понятны — в том числе и государственным органам.
— Жилищные кооперативы — относительно новое явление на рынке?
— В СССР были жилищные кооперативы. В капиталистических странах они также были и есть.
ЖК появились раньше массового распространения ипотеки. И существуют сейчас, активно развиваются, например, в Германии. После войны ЖК были главным способом решения жилищной проблемы, активно поддерживались государством. В ФРГ жилищные кооперативы и сегодня финансируются государством.
В России бы такое финансирование тоже не помешало — как минимум, право на использование в качестве паевого взноса материнского капитала и других форм дотаций. Тем более, что в советское время жилищные кооперативы финансировались и из бюджета.
— А сколько ЖК в современной России?
— Сотни.
— Каким вам видится будущее жилищной кооперации в нашей стране?
— Это самая перспективная форма приобретения квартир. Ипотека — слишком дорогое удовольствие: высокий процент плюс дорогая страховка. Государство субсидирует процентные ставки наиболее нуждающимся категориям граждан — но нуждающиеся часто не могут получить кредит.
На мой взгляд, более правильно было бы финансировать со стороны государства паевые фонды ЖК. В некоторых субъектах Федерации учрежденные ими ЖК для госслужащих финансируются подобным образом, но это большая редкость и касается только одной категории граждан. В качестве первого шага важно разрешить вносить в качестве пая материнский капитал и другие виды государственных дотаций.
Весьма полезно будет специальное законодательство о жилищной кооперации. Акцент в жилищной политике государства на жилищную кооперацию, а не на ипотеку, позволит сделать жилье действительно доступным, поскольку даст возможность приобрести его миллионам россиян значительно дешевле, чем с помощью ипотечного кредита.
