Цены на квартиры расти не будут

На самом деле, ситуация на сегодняшний день такова, что скорее произойдет очередное небольшое падение цен на столичную недвижимость, чем рост стоимости квадратного метра. И тому есть вполне адекватные объяснения.

Начнем с позиции сторонников роста. На свою чашу весов они кладут вроде бы качественные кирпичики: здесь и дорогое проектное финансирование строительства, которым они будут вынуждены воспользоваться уже в самое ближайшее время вместо беспроцентного кредитования за счет частных инвесторов. И повышение НДС, влекущее за собой удорожание стоимости отечественных стройматериалов, а антироссийские санкции, которые приведут к подорожанию импортных. Наконец, правдиво звучит и версия об очень значительном сокращении числа застройщиков, что приведет к уменьшению количества строящихся объектов, сокращению предложения и скорому росту цен.

Этого достаточно, чтобы запустить уже ставший классикой слоган: спешите купить сегодня, завтра будет дороже. Конечно, всем игрокам рынка, и девелоперам, и риэлторам, и многочисленным продавцам квартир, годами пытающимися продать квартиры на вторичном рынке в соответствии с их «хотелками», в сладких снах видится именно такой поворот событий.

Однако рыночные реалии практически полностью отвергают такую возможность. И кирпичики сторонников кардинально противоположного развития событий, связанного с небольшим падением цен как на первичном, так и на вторичном рынке, лежащие на их стороне весов, выглядят отнюдь не пустотелыми.

Начнем с того, что основной драйвер покупательского спроса последних месяцев — ипотека — уже скоро может заглохнуть. Первые ласточки грядущего повышения ипотечных ставок в лице Райффайзенбанка уже полетели. Сбербанк еще будет держаться, но как только ЦБ повысит учетную ставку, а это точно произойдет до конца года, так и все банковские крупняки изменят свои ипотечные программы. И столь важный психологический барьер в 10% годовых снова станет мечтой. Это однозначно снизит число потенциальных покупателей, которые вновь перейдут в режим ожидания выгодного момента покупки недвижимости.

Читайте также:  Правительство намерено продлить договор о заморозке цен на бензин

Удорожание стоимости строительства вследствие использования дорогостоящего банковского кредитования также вызывает множество вопросов. Во всяком случае опыт первых региональных девелоперов, воспользовавшихся схемой с проектным финансированием через Сбербанк, показывает, что стоимость кредитных ресурсов подобного рода будет находиться в пределах 4-5%. Интересно, что уже не раз на различного рода конференциях финансовые советники девелоперских компаний отмечали, что подобный уровень ставок никоим образом не скажется на удорожании строительного цикла.

И наконец, версия о возможном уменьшении объемов предложения на первичном рынке вовсе не выдерживает никакой критики. Причем здесь представители девелоперских компаний во время выступлений противоречат сами себе. Ведь все они в один голос говорят о том, что число полученных разрешений на строительство до конца года приблизится к отметке в 1000 штук. Сейчас на рынок ежемесячно выводится более 15 новых адресов новостроек. Не корпусов в рамках уже запущенных проектов, а именно абсолютно новых адресов. По словам застройщиков, учитывая существующий спрос, заявленных только на данный момент объемов нового строительства хватит для бесперебойных продаж на 3-4 года как минимум. Тогда о каком сокращении объемов предложения может идти речь?

Да и ситуация с продажами на вторичном рынке также не вызывает никакого желания делать ставки на рост цен. Нормальный спрос есть только в сегменте наиболее ликвидного товара — одно- и двухкомнатных квартир, выставленных на продажу уже на старте процентов на 5 ниже рынка. При этом на рынке годами лежит масса предложения, в основном многокомнатных квартир, представляющего собой по сути полный неликвид.

Читайте также:  Россия экономически выиграет от Brexit - эксперты

Накопление во вторичном сегменте многокомнатных лотов специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» связывают главным образом с завышенными ценами на такие объекты. Как отмечает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В большинстве случаев владельцы многокомнатных объектов планируют при продаже разменять свою жилплощадь на «однушки» и «двушки». Поэтому заявляемая ими стоимость квартиры во многом зависит от рыночных цен на одно- и двухкомнатные лоты — если стоимость последних начинает снижаться, то продавцы, соответственно, идут на уступки и со своей стороны. Однако это довольно долгий процесс: в среднем собственники соглашаются на дисконт не раньше чем через полгода после падения цен на «однушки» и «двушки». В результате, по нашим наблюдениям, 75% экспонируемых сейчас на вторичном рынке многокомнатных лотов находится в продаже уже два и более года — покупатели игнорируют их из-за неадекватности заявленных цен. Скажу по своему опыту: люди, которые пару лет назад в определенной локации приобрели «трешку», а сейчас подыскивают себе еще одну квартиру, переживают настоящий «день сурка»: к своему удивлению, они встречают тех же самых продавцов, за это время так и не вышедших на сделку. Более того, собственники снова — с неослабевающим упорством — предлагают им приобрести свою недвижимость по цене, которая не имеет ничего общего с бюджетами реальных сделок на рынке».

В качестве примера можно рассмотреть стоимость 3-комнатных квартир, экспонируемых в пешей доступности от станции метро «Ленинский проспект» (площадь таких объектов в среднем 65 кв. м, расположение по большей части в «сталинках»). В 2014 году средняя стоимость предложения подобных объектов составляла 22 млн рублей, в то время как цена их реализации была равна 20 млн рублей. В 2015-м эти показатели составляли 20 млн рублей и 19 млн рублей соответственно. В 2016 году — 19 млн рублей и 18 млн рублей. Сейчас средняя заявленная стоимость таких объектов равна 17 млн рублей, однако бюджет сделок на текущий момент — 15 млн рублей. Причем выше речь идет об усредненных показателях, в то время как некоторые 3-комнатные объекты в указанной локации все так же экспонируются по цене 20 млн рублей и выше.

Читайте также:  Российский производитель снэков намерен отсудить торговую марку Martini

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость показывают, что на «вторичке» столицы ценовой разрыв между стоимостью предложения и реализации 3-комнатных квартир в среднем больше, чем в сегменте 4- и более комнатных объектов. Средняя цена предложения «трешек» равна 14,5 млн рублей, реализации — 12,7 млн рублей (на 12,4% меньше). Средняя заявленная цена в категории 4- и более комнат составляет 49,8 млн рублей, реализации — 45,9 млн рублей (на 7,8% ниже). Причина меньшего разрыва между предложением и реализацией в сегменте 4- и более комнатных квартир заключается в том, что значительная часть представленных на рынке объектов с 4 комнатами — 68% — относится к классу «премиум». Если при подсчете учитывать лоты большей комнатности, то 87% 4- и более комнатных квартир будет относиться к высшим ценовым сегментам. Собственники таких объектов, в большинстве своем весьма состоятельные люди, могут позволить себе годами ожидать реализации жилплощади, не соглашаясь на дисконт.

Это их право. Однако ждать роста цен на квартиры в ближайшие пару лет ни на первичным, ни на вторичном рынке, мы бы все же не стали.

Жилье и нежилые площади при банкротстве уравняют

Поделись с друзьями, расскажи знакомым:
Похожие новости:
Коллекторов предложили заменить бессердечными частными приставами
Рубль может продолжить укрепление в 2018 году
СМИ: заморозят ли США золотовалютные резервы России?
Директор РАКИБ прокомментировал резкое падение биткоина
Цены улетают в Космос? Что ждет московский рынок недвижимости в 2018 году
Аренда окупает апартаменты за 8 лет
Экономисты: Путин приготовил Россию к финансовому Апокалипсису
В Калифорнии создадут рабочую группу по блокчейну

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *